日期：2025-06-29 06:52:50
6月初位于广州荔湾区的新世界·天馥加推126平方米的南向园景大平层产品，深受改善客群及香港客户的喜爱，这背后是置业者对该项目的安全放心和品质认可。早在首期项目推出时，新世界·天馥就开放了清水样板房，展示毛坯房的施工技艺。“房子安全很牢靠，质量有保证”是所有参观者的共同想法。
当精装修交付成为市场普遍趋势时，也让置业者难以分辨房屋华丽外表下的“内核”是否稳定：住宅建筑结构是否安全、工程质量是否可靠、消防是否达标，以及入住后社区安防是否到位⋯⋯这些不易从表面看到却关乎生命的安全问题，才是衡量“好房子”的首要指标。毕竟，安全是“好房子”的底线，安得下身才能谈舒适、绿色与智能。南方日报、南方+记者调查团队深入调研广州市场新品，看看哪些住宅产品守住了“安全”底线？
广州新鸿基•峻銮项目实景图
A面
底气与进化趋势
趋势1
工程质量从“合格交房”迈向“精品交付”
记者参观新世界·天馥毛坯房时，在样板间里可以清楚地看到施工工艺流程，比如卫生间地面和墙面的防水、螺杆洞的封堵和防水等做法都很标准；墙面还标注了结构一米线、插座预留位、走线暗埋方向；同时，墙面的平整度、垂直度，现场标注的测量误差值均在规定误差范围内。
不止新世界·天馥，近年来广州不少新住宅产品在交付前都做到让置业者亲自参观毛坯样板房，实地检查房屋质量。
位于南沙的招商湾区1872项目多次举办“工地开放日”活动，让业主在交付前实地考察新家原貌。现场专业工程师亲自陪同业主参观并讲解，从工艺工法到施工材料，再到交付标准，都让业主清晰了解。“亲手摸了新家的材料，亲眼看到空间结构，对自己的房子更有信心了。”参加活动的业主陈先生说道。
此前，广州桂语汀澜项目B1栋、B6栋交付前也举办了工地开放日活动，让业主在看得见、可触摸的实景中感受产品的细节。据悉，绿城集团已经举行工地开放日活动十多年，通过打开“围墙里的世界”，将建筑营造过程中的施工工艺等细节呈现在业主眼前，增加业主对“精工筑家”的信赖。
除了规范的工艺水准保证建筑的安全合格外，近年来不少房企还对工程追求更加精细化，对住宅产品的工程质量要求从“合格交房”升级到“精品交付”，以高出安全标准的规格打动购房者。
广州越秀琶洲南TOD项目实景图。
一般房屋的使用年限为50年（出自《民用建筑设计通则》），广州地铁地产延续了“安全是底线”的基因，以“百年地铁工程”的标准建房子。从前期设计到全周期韧性，将地铁高质量建设管理体系及科研技术成果植入到每一个TOD项目开发中，令建筑安全性更高。比如，单外墙就采用了11道工序，远高于普通住宅标准，如遇风雨侵袭、温度骤变等突发情况，也不会形变或移位。
同样，位于南沙区的保利时光印象自交付以来，已成为保利发展品质与效率兑现实力的标杆社区。这得益于，保利时光印象在交付前8个月便设立了工艺工法展示样板、材料陈列样板，邀请业主参观，全方位、多角度、细节化向业主展示精工品质，也及时通过业主反馈进行过程纠偏和改良，进一步提高建设效率。严格把控工程质量，关注业主诉求提升产品品质，是保利时光印象从市场竞争中“出圈”的原因。
位于海珠的琶洲南TOD则以近零污染的装修得到业主高度肯定。越秀地产广州区域副总副经理费柳天介绍，为了打造近零污染装修，项目实施了“设计+材料+施工+验收”的全过程管控。通过设计施工一体化，各条线主动看齐好产品，自动调整工作方式，设计向后，产品靠前，各级条线形成高度共识，整体提升产品品质。让参观的业主不禁感叹，“这才是高端住宅应该有的样子。”
趋势2
消防安全从“合规配置”升级为“智慧消防”
“安全的‘好房子’除了必须满足具有稳固的本体结构安全的要求外，还必须具备可靠的防火安全屏障。”广东省建筑科学研究院集团股份有限公司结构所所长高望清在阐述“安全”好房子时，特别指出房屋应具备完善的被动与主动防火系统，有效防止火灾蔓延，为人员疏散和消防救援赢得宝贵时间。
今年5月，国家出台的《住宅项目规范》中对消防安全也提出了更高要求，四层及以上住宅必须设防火材料：墙体、楼梯间使用阻燃材料，高层建筑需配备防火隔离层。中建四局EPC设计院房建所所长吴华进一步指出，住宅建筑的消防安全除了设置消防通道、配备消防设施，如：烟雾报警器、灭火器、消防栓等，还应当使用防火材料，如墙体、楼梯间使用阻燃材料。特别针对广州有不少高层、超高层住宅建筑的情况，吴华补充道，“对于高层住宅建筑来说，还需有防烟楼梯、独立配置多台消防电梯，以及设置防火隔离层。”
事实上，广州许多高层住宅项目都设置了防火隔离层，比如万科城市之光项目的超高楼层有设立避难层，A北区总高50层，其中17/34楼是避难层。万科黄埔新城同样在超高层住宅设置了避难层，阅海组团的建筑16层和32层为避难层，观澄组团的建筑15层和31层为避难层。此外？位于增城的广州保利·天际在两栋板式超高层住宅建筑，不仅设置了三个避难层，还结合三个避难层进行形体设计，让避难层成为建筑立面重要的构图元素，保证安全的同时让建筑更美观。中建白云之星项目2栋达45层，严格按照新国标要求超高层必须配置加压逃生梯和防火避难层（每15层设1个），安全性反超普通住宅。
鉴于高质量的建材，在强度、耐久性等方面更佳，能有效确保结构安全性。广州地铁地产在建筑外立面就采用NEA保温凝胶（塔楼），0.03超低导热系数让建筑更防火耐高温；在室内建材方面，以吊顶用材为例，广州地铁地产选用“轻钢龙骨”、双层石膏板等优质建材既方便做造型天花板，显得更加美观，也能起到防火防潮、高强抗震、耐热、易清洁等作用，让人住着更安心。
“每年消防宣传日，物业都会组织业主们参观小区的消防设施，科技感满满，小区安全让人安心！”太原万科紫郡的李女士满意地说道。在万科的智慧小区中，像烟雾探测器、水压检测器、消防摄像头等智能设备都被接入了智慧的大脑。
随着数字技术的普及，越来越多的住宅项目在进行消防管控时，不仅仅依赖原有的硬件设备，更运用智能化手段，实现小区公共区域和楼户的全覆盖消防安全监测，实现全域智能消防预警。
趋势3
社区安防从“被动防护”转向“主动守卫”
作为广州首个“智慧+品质”住宅试点项目，西派天河序项目与华为鸿蒙系统签约合作，实现公区和户内联动，实现无感归家、智能安防、环境感知等多种智慧场景联动。并且在社区里也采用智慧管理，通过“天使之眼”远程监控系统、周界报警体系、轨迹追踪系统，建立垃圾管理中心，打造安全高效的社区环境。
当社区安全越来越受到置业者关注，不少开发企业敏锐察觉到市场需求，升级了社区安防系统，类似西派天河序的项目更是不在少数，积极营造智慧社区管理环境。
琶洲南TOD项目作为国内首个落地与华为鸿蒙系统合作的住宅产品，为全屋装上“最强大脑”，全屋设备联动毫秒级响应，出差在外也能24小时掌握家中安全。不止家中，归家路上，主入口、社区、楼栋入口全面升级智慧人行，车库入口实施智慧车行，访客来访线上预约、一码通行；社区垃圾站升级为智能化环保小屋，业主倒垃圾自动感应开关门，每天定期自动除臭，垃圾溢满自动报警，更清洁卫生；在公区地下，项目还打造智慧泵房，采用四位一体无机膜深度处理技术消灭水中99.99%细菌的同时，泵房还启用24小时智能监测分析系统确保水质安全。
珠江·天河都荟同样致力于打造智能社区标杆，项目联合华为鸿蒙智家，构建“社区——家居——城市”三级智能生态，覆盖无感通行、全屋智能中控、动态生长架构等。并且，智慧社区服务进一步延伸，依托“智慧人居1号实验室”，推动老旧社区改造与新技术落地，实现“为老社区雪中送炭”的智慧社区改造升级。
“社区的安防系统应具备智能化、全天候的特点，能够对异常情况进行实时监测和预警。”广州市智慧社区发展促进会会长崔宁进一步指出，“服务安全同样是安全社区的重要组成部分，这包括邻里关系和谐、社区治安良好、未成年人保护到位等，营造安全和谐的社区环境。”
作为广州多年来的长红大盘，新世界凯粤湾对置业者的重要吸引力之一，来自和谐的邻里关系营造的亲融社区氛围。项目沉淀了7000多户高知业主，自发创建了超100+个融文化群，并在一年四季开展多种活动，包括“文化春美艺术展”“万人祈福·祝愿广州”“共赏白鹅潭烟花汇演”“国际联合艺术展”等。良好的社区服务，让业主居住其中不仅“安身”，更“安心”。
B面
痛点与维权难题
问题1
产品力和责任心双重失守，质量安全存隐患
“每到暴雨天气，就有雨水倒灌进室内，不只是电梯井和车库遭殃，就连屋里的家具也会泡水。同个小区，个别楼栋的路面、墙体和门口横梁还出现过变形、开裂或瓷砖脱落等现象，有的维修多次都没有解决问题。现在保修期也过了，如此严重的质量安全隐患，真让人担心。”6月19日，位于广州南沙区的一处高档住宅小区领南星河荣誉花园的业主黄先生在网络上吐槽。
实际上，其反映的问题已经被媒体公开报道过多次。类似的“毛病”在南沙湾御苑以及黄埔的合生中央城等其他小区也有发现过，由于房子普遍在前两三年就交付了，开发商与业主针对质量问题各执一词、相互扯皮，谁都不愿意把责任揽到自己这一边，导致矛盾越积越深。
广州黄埔合生中央城局部质量安全问题整改中。来源:受访者供图
近年来，质量安全问题，已经成为新房交付的核心痛点问题。“在房地产行业转型升级和深度调整的背景下，个别困难企业的产品力和责任心面临双重失守，这不是广州独有的现象，在全国各地都时有发生。尽管住建部门对房地产领域的工程质量问题一直维持高压整治状态，但是业主的投诉仍然时不时刺激到监管部门的敏感神经。”广州市房协一位匿名专家对南方+记者坦言，当前楼市正处在止跌回稳和持续向好的关键期，广州作为一线城市，龙头房企在产品和服务能力方面其实是非常“卷”，近年在新一代住宅方面涌现了一大批行业标杆项目，为房地产高质量发展作出了很大贡献。但不可忽视的是，仍然会发现有一些项目在质量安全和售后服务上掉队了，这也是造成市场分化的根源问题。
广州黄埔合生中央城局部质量安全问题正在整改中。来源:受访者供图
“造成这类现象的原因是多方面的：有偷工减料、粗心大意的问题，也有违规操作和监管不力的问题。”广东省某大型国企下属监理单位相关负责人认为，没有任何一家企业能保证自己交付的房子都能做到百分百完美，出了问题不可怕，关键是面对问题如何负责任和高效率地去解决。尤其是开发商本身有能力和技术去解决的事，更不应该推诿责任、留下后患，那样对整个行业的信心重塑和健康发展都是不利的。建议监管部门对施工过程全链条监管，落实混凝土、钢筋等关键材料“一材一码”追溯制度，引入第三方飞检（飞行检查）机构。
问题2
诱导业主偷面积改扩建，转嫁违规和安全风险
“真没想到，收楼入住几年后，开发商当初利用公共廊道改建出来的一间房，现在居然被监管部门认定为违建了，甚至已经严重影响小区的二手房交易。”近日，广州增城万达广场附近一家房产中介的置业顾问梁先生告诉南方+记者，该楼盘2栋有业主频繁地向他们抱怨：当初买这里的主要原因就是看中了开发商重点宣传的“高使用率”，哪曾想到当时业内“习以为常”的“偷面积改扩建”给小区遗留了这么大的隐患。“这相当于把所有的违规风险都转嫁到业主头上了。现在‘违建’部分不拆掉，房子挂牌也卖不出去，因为没人愿意接盘被监管部门贴上了‘违建’标签的物业。”
记者调查发现，在容积率新规背景下，通过大面宽、超尺度、高赠送等颠覆性设计，把原本得房率只有80%左右的房子做成超100%的“好房子”来吸引客户，是前些年各地开发商的惯用操盘手法，“高赠送率”也造就了一大批实用面积从100%〜140%的网红盘。多位早前买到过这类高得房率“好房子”的业主还曾沾沾自喜，以为捡了大便宜；谁知道，今年以来，随着住建部门加强对偷面积改扩建等违规行为的监管和整治力度，原来捡回来的“大便宜”现在反倒成了“烫手山芋”。特别是花了大价钱改建的业主，拆与不拆都面临着巨大利益损失风险。南方+作为较早对业内“偷面积”现象进行曝光并对业主进行普法提醒的主流媒体，在两年前就曾报道过位于广州南沙湾天后宫旁的星河山海湾四期，部分业主对洋房、别墅楼顶和阳台进行改扩建，经其他业主投诉后，被城管执法部门勒令整改拆除的案例。
阳台改书房、飘窗变茶室、空中花园合成超大卧室⋯⋯这类行为虽增加了室内空间，但明确与当前国家倡导建设好房子的政策初衷明显不符。更重要的是，违规改扩建，可能带来结构超载风险，导致楼体开裂或坍塌；或者留下消防安全隐患，造成逃生通道阻塞与火灾风险；又或者是产生墙体和地面渗透等问题，造成邻里纠纷和建筑腐蚀。一旦造成不良纠纷，必然要承担赔偿和拆除的法律后果。近几年，白云、南沙、黄埔、增城等区域均有楼盘因类似问题陷入各种法律纠纷。
在广东省建筑设计研究院有关专家看来，广州作为一线城市，房地产行业应率先树立“安全标杆”，通过制度创新与技术赋能，让“好房子”从建设到入住全程无忧。
问题3
智能安防“名不副实”，门禁故障、AI失灵
“门禁故障、AI失灵。这样的系统对年轻业主来说不堪其扰，对老年人来说就更是负担。真有点像是披着高端住宅科技外衣的安全裸奔。”日前，在广州某高端楼盘入住不到一年的李小姐跟记者一提到“智慧社区”这个词，就皱起眉头，表现出一脸厌烦。
据其透露，小区号称投入百万打造的“AI人脸识别系统”，居然因光线识别误差，频繁将业主误判为“陌生人”，而暴雨天气更直接导致楼栋门禁瘫痪。
这一场景并非孤例，而是当前新建房地产项目智能化转型中普遍存在的矛盾缩影：以科技为卖点的智能安防系统，正因技术不成熟、监管缺位沦为赶潮流、伪先进的“面子工程”，暴露出从设计到落地的深层隐患。
记者调查发现，现在许多高端小区，在顶楼通往天台等关键逃生通道，均安装了智能门禁，没有专门的保安开锁，别说客人无法打开，就连本楼栋的业主也不能通行。消防管理专家认为，高层建筑的天台逃生通道必须保持畅通，任何打着智能物业的旗号将逃生通道锁死的做法都是违规行为。市民在发现此类安全隐患时，可及时将情况报告给当地消防救援大队。
与此同时，多位业主向记者反映，当前智能社区最大的问题是，有些物业公司的工作人员利用工作便利，通过小区安装的门禁系统，将收集到的小区住户个人信息、车辆登记信息等出售给当地多家房屋中介公司获利，严重损害人民群众合法权益。近年来各地已有多起案件，涉案的物业企业人员被发现后追究刑事责任，其作案手法让人触目惊心。
“就算物业公司严守底线，但是，由于部分智能系统质量和管理良莠不齐，路由器、智能家电等一些中间连接设备联网后变得非常脆弱，本身就极易受到黑客入侵，安全系数大打折扣。”珠江新城某小区居民杜先生向记者坦言，有关机构近年抽查过广州数十个新建小区，发现有一半以上的智能安防系统未能通过压力测试，合格率仅40%。
“一旦密码或其他信息被外来人员获得，他们进入小区如入无人之境。”有专家表示，其掌握的数据是，近年智能安防系统领域的投诉量同比激增120%，其中“人脸识别失效”“门禁卡复制漏洞”“监控误报漏报”“隐私数据泄露”成主要顽疾。
这些问题的根源，首先指向成本驱动下的技术缩水。其次，技术成熟度与场景错配进一步加剧了风险。此外，监管缺位与验收漏洞也难辞其咎。现行《智能建筑设计标准》仅对系统功能做原则性要求，缺乏具体参数指标，部分项目甚至通过“临时调试”通过验收，交付后故障频发。
“智能安防出现故障表现，不仅直接威胁居民安全，而且会导致整个行业的信任崩塌。”上述专家指出，当“科技”沦为营销话术，最终砸的是自己的口碑和招牌。
专家圆桌
广东省建筑科学研究院集团股份有限公司结构所所长高望清：
“偷面积”本质是对安全冗余的透支
安全的“好房子”应满足以下要求：一是稳固的本体结构。房屋必须具有足够的强度、刚度和稳定性，不仅要在正常使用条件下确保稳固可靠，还需具备抵御地震、风灾等极端灾害的能力。二是可靠的防火安全屏障。房屋应具备完善的被动与主动防火系统，有效防止火灾蔓延，为人员疏散和消防救援赢得宝贵时间。三是周密的日常使用安全。需充分考虑并预防居住生活中各种常见的意外风险，包括高空坠落、滑倒摔伤、漏电短路、燃气泄漏等。四是优异的耐久性与可维护性。要选材精良，工艺到位，充分考虑日后修缮的便利性与可达性，保障建筑在漫长岁月中保持健康。
当下市场上存在不少“偷面积”的操作，这样的改造本质是对安全冗余的透支。目前，阳台私自改造主要有封闭外挑阳台、填平下沉阳台、并入设备平台等几类。这些改造带来的核心安全隐患主要有：一是结构超载。阳台多为悬挑结构，其设计活荷载一般为250公斤/平方米。若将下沉阳台填平，因额外堆砌建材（混凝土、土方等），其荷载极易大幅超标。二是排水渗漏。封闭阳台普遍会拆除原有地漏、破坏排水坡度与防水收口，易造成阳台防水失效。三是消防通道阻断。封闭改造多采用固定窗或防盗网，彻底封死阳台这一预设的逃生与救援通道，若火灾发生则后果不堪设想。
中建四局EPC设计院房建所所长吴华：
“好房子”需从结构抗灾、智慧预警、应急管理升级
安全的“好房子”需要满足多方面的要求，涵盖建筑质量、设计规范、环境安全、应急设施以及长期维护等。特别在广州等台风多发地区的“好房子”，需从结构抗灾、智慧预警、应急管理三方面升级，同时结合地方政策确保全生命周期安全。居民购房时可重点查验防水、防风设计及智慧安防系统，并关注政府发布的危房排查与应急指引。当下极端天气频发，特别是在广州等台风、暴雨多发的地区，对“好房子”的安全标准提出了更高要求，比如强化建筑结构抗灾能力、提升防水与排水系统、加强防风与防坠措施、智慧化应急管理、老旧房屋改造与应急管理、全龄友好与无障碍设计等。
同时，广州有不少超过30层、40层甚至50层的超高层住宅，比起普通住宅，应更关注安全问题。比如结构安全方面，需要关注抗风设计。广州属台风多发区，超高层需采用风洞试验优化外形（如锥形或流线型设计），减少风压。玻璃幕墙和外围护结构需满足抗风压性能≥4.5kPa（普通住宅约2.0kPa）。广州珠江新城部分超高层采用阻尼器减振，降低台风引起的晃动。此外，超高层建筑还需要重点关注：消防安全问题，逃生与扑救是难点；设备安全问题，超高层住宅高度依赖机电系统；公共安全问题，特别是高空坠物与人员管理；应急管理问题，应对极端天气与突发事件；长期维护问题，做好全生命周期管理。
广州市智慧社区发展促进会会长崔宁：
智慧社区需建立完善的数据安全管理制度
物理安全是社区安全最基础的要求，包括建筑结构安全、消防设施完备、公共区域照明充足，社区的安防系统应具备智能化、全天候的特点，能够对异常情况进行实时监测和预警。社区的应急管理体系也至关重要，包括应急预案的制定、应急演练的开展以及应急物资的储备等。
在信息安全方面，随着智慧社区建设的推进，大量居民个人信息和社区运行数据需要妥善管理。建立完善的数据安全管理制度，采用加密存储、权限管理等技术手段，确保居民信息安全。同时，社区的网络安全防护也不容忽视，需要定期进行安全检测和漏洞修复，防止网络攻击和数据泄露。
服务安全同样是安全社区的重要组成部分。这包括邻里关系和谐、社区治安良好、未成年人保护到位等。通过建立社区调解机制、开展群防群治活动、加强社区警务建设等方式，营造安全和谐的社区环境。
采写：南方+记者 柴亚娟 冯善书 周中雨
海报设计：吴颖岚 谭唯
统筹：柴亚娟 冯善书
策划：冯善书
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